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楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

仁寿房网 当下已步入银十阶段,传统的楼市旺季“金九银十”也行将过半。今年的房产市场似乎于前几年相比大有不同,受疫情影响,眉山多数房企上半年都在调养生息,但进入今年九月份,眉山楼市向…

仁寿房网 当下已步入银十阶段,传统的楼市旺季“金九银十”也行将过半。今年的房产市场似乎于前几年相比大有不同,受疫情影响,眉山多数房企上半年都在调养生息,但进入今年九月份,眉山楼市向左,极速呈现出的磅礴之势,点燃了五十余盘“华山论剑”的战局!

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

眉山实景图。

楼市向左,起磅礴之势

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

岷东土拍现场。

城北片区阳光上和赋、云溪上、万为江南里、万景进园汇扎堆开盘,恒大悦府盛行打折风;岷东片区自前段时间中欧房产拿地后,鹭湖与金府也以两千左右的楼面价低价拿地,力战岷东F4;南湖片区铁投璟瑞府则营销活动不断;崇礼片区水天花月兰亭墅闪耀开盘、万科岷东会馆开业等大刀阔斧的动作,引起眉山楼市风云激荡,此外更值得一提的还有中心城区的通威城市森林花园、隐庐观邸(财富中心二期)等新生代楼盘即将入市,将与碧桂园天誉、合景领峰、锦绣滨江华府、万景峰汇、万景進园、领地蘭台府、领地观江府、领地凯旋府、江天樾、鑫龙湾、龙光玖龙府、富力院士廷、观池观天府、华宇锦绣府及金悦汇、玫瑰国际商业等组成五十余“红盘天团”共舞眉州!蓬勃发展的眉山楼市为全城购房需求端提供源源不断的房源,购房者选择面广,房企热销竞争将变得愈发激烈!

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

万科岷东会馆。

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销售活动现场。

依照一个楼盘平均500套房源量估算,50个楼盘就能提供25000套房源,像万科眉州文化村、水天花月兰亭墅这些体量大的楼盘,库存量均有几千套、甚至万套之多。通过粗略计算得知,眉山今年下半年开始,大概将有三万多套房源发售,照目前楼市现状,每月一千多套房源消化量,抛开疫情两三个月,今年大概能消耗一万多套住房,随着土地的供应及预售的增加,可以确切地说,当前的去化量将在4年以上完成。

从市场的宏观角度来说,在各大房企雄扩版图、精品住宅迭代升级的大环境下,眉山整个市场已进入百花齐放,向左发展的局面!

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楼市意境图。

“金九”平淡,商业难行

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

此时,正值“金九银十”的促销旺季,各房地产公司也纷纷展开营销攻势,恒大精装房七五折开卖、金悦汇国庆购房送五重礼、上和赋55万买大三房等各种优惠活动层出不穷,加快推盘速度。

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恒大悦府实景图。

只是今年小有特殊,一方面由于年初的疫情影响了眉山很大一部分人返乡置业,相对降低了销售量;另一方面很多购房者转变了购房策略,因为疫情期间在外租房深受排挤的影响,导致前期没有打算买房的群体,现在也开始着手买房,提升居住幸福指数,也为家庭营造安定的感觉,同时客观上减缓了投资客入市的脚步。

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

没错,今年眉山的商业已变得举步维艰,近几个月商铺成交相比往年保守得多,甚至在某些老牌商业繁华地段,一批房主卖铺还债,让人唏嘘不已。很多人关注的焦点都在住房、吃穿行上,提高生活质量远比投资置业更实在、更放心。因为投资商业的不确定性,自身也要承担一部分风险,所以可做可不做的投资基本已被忽略、被延迟、被放弃。

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购房者们在营销中心了解产品。

按照常理说,进入“金九”,楼盘去化率应提速明显,可据笔者了解,眉山各楼盘在九月整体表现相对温和,销量也是乏善可陈。当下这个局面其实可以追根溯源,开发商虽在加大推盘力度,但却没在市场赢得迎合与热度。购房者也打算在“金九银十”下叉,虽然楼盘众多,却没在这个传统旺季找到适合自己的楼盘。就目前来说,眉山销量较好的楼盘应该是总价相对较低的楼盘,也就是刚需盘,门槛低、优惠大,花小钱买大房子,然而这样的楼盘在眉山屈指可数。

房价向右,众盘各展所长

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水天花月兰亭墅效果图。

纵观眉山楼市的形势,购房者们在心态上更为关注的是房价,而房价的高低又与开发商拿地的价格密不可分。回顾鹭湖、金府两家在岷东以两千多的楼面价斩获肥地,引起整个市场一片哗然。这与当初F4拿地时楼面价高达五六千相比,成本直接省去大半。同时也释放了一个信号,今后岷东片区的房价将大概率下降!对于城北片区,大家的第一反应就是房价“居高不下”,但随着阳光上和赋这样的新盘入市,吹来了不一样的清风,55万就能买大三房,相较城北大部分动辄八九十万三室两厅两卫的楼盘房源比,优势显而易见,市民更加青睐。而这样的举动无疑在拉低房价,快速跑量。在另一端崇礼片区的水天花月兰亭墅也快速崛起,房型很好,价格美丽,据笔者了解,40.8万起,便可购买3室2厅2卫,户户带花园的房子,一经开售,便快速去化,也印证了“价低跑量”的房价向右趋势。

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

通威城市森林花园效果图。

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隐庐观邸(财富中心二期)效果图。

而在眉山中心城区,以通威城市森林花园与隐庐观邸为代表的改善型住宅,则是另一番景象,房源品质已达到三改或终身改的标准,彻底脱离了刚改。对于全改善型住宅,品质好是标配,房价高是佐证。像通威城市森林花园第四代建筑,花园入户、汽车入户;隐庐观邸大平层、三合院、独栋24户一梯一户,两大楼盘地理位置都十分优越、环境舒适、品质更高端,因此改善住宅房价高是有理有据的。这便是“价高求品”的房价向右趋势。

房价众生相:虚高背后的真相

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眉山实景图。

一方面,就眉山目前地理优势而言,成眉同城加速发展,眉山已然成为成都的“后花园”,眉山尽享成都外溢红利,一大批成都重点产业与资金涌入,眉山着力打造成都城市副中心,经济日渐攀升,促使眉山土地价值升值,房价也水涨船高。

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

渠道哄涨。

另一方面便是渠道哄涨,近几年渠道占山为王,凭借快速去化房源的资本“绑架”房地产开发商。房价想压下来也是有心无力。通过渠道销售的越多,开发商的利润也被分走的越多,成交返点的佣金从5个点到10个点,甚至更多,也难以满足其胃口,房价的主动权被渠道紧攥在手中。因此房价虚高,渠道为“贼”已成为房地产市场的事实。

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

购房意境图。

第三方面,其实哄抬房价不是开发商也不是中介公司,而是购房者本身。大多数购房者始终是一种恨比天高的心态,哪怕手里只有一套新房也希望:今天买房,明天涨价。“买房置业不升值又何必买”已潜移默化地根植在购房者心中。三方面的因素绘就了当今房价的众生相!

如何去掉房价的“虚火”

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

房价意境图。

其一,政府部门要加强监管力度,保障眉山楼市和房价的协调性。其二是健康渠道化,削减渠道营销的佣金占比,毕竟开发商的利润也是有限的。正常的分配在两三个点左右的佣金,才能避免渠道掠取大头利润后,开发商为求生存开始降标减配的乱象。其三便是正本清源,开发商应在自身产品上下功夫。正如一个人生病卧床,若去找所谓的“大仙”驱邪,反而更让自己疑窦丛生。只有正视自身问题,对症下药,方可痊愈。因此开发商为了提高销量,关键还是在于提升产品品质,加大宣传力度。从产品的优势和特色上打动购房者。

楼市向左,房价向右!欲祛虚火,必先攻“毒”!

楼市意境图。

结语:眉山楼市向左,房价向右这样的趋势仍会持续一段时间,祛除金九销量平淡、房价拔高的虚火,最终还是要回归到产品的本质与营销的手段上,品质好的房源和健康的营销手段,才有更好的“卖相”和结果!相信更多的开发商也会针对接下来几个月的销售大战采取新的举措,那么“银十”接力“金九”后,眉山楼市又有何变化,我们一起拭目以待吧!

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作者: anplictersymee

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